五招買車位泊8厘租

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10/02/2007



早前細價樓成為物業投資者的新寵兒，但閒閒亦都要過百萬元，並非人人都可以做業主兼投資。反觀投資車位本小利大，租金回報亦可高逾8厘，對缺乏資金的長線投資者而言，不乏其可取之處。不過，投資者必須了解屋苑車位的供求關係及住戶的經濟能力，免乏人問津，喪失投資價值。
1 了解公契免買錯

近期豪宅屢創天價，車位價格亦同樣水漲船高，個別車位售價高逾百萬元，足以媲美一個上車盤單位，令不少人產生遐想，有意買車位投資。不過，個別屋苑的車位只容許連樓出售，不能分拆售賣；又或者只能由屋苑業主買賣，部分屋苑即使容許非屋苑業主自由買賣，但泊車人士必須為該屋苑住客，換言之，投資者的客源會因而減少。因此，投資者要了解屋苑公契就車位買賣的細則，選擇一些容許非屋苑業主自由買賣車位的屋苑，免白費心機。

2 區內供求勿忽略

投資車位的回報與投資樓宇一樣，區內車位的供求、住宅單位與車位的比例，甚至是區內消費者的經濟能力，對車位的回報都有一定影響。不過，私家車始終是奢侈品，受經濟周期影響，經濟不好時，買車的人士自然會減少，甚至會出售現有車輛，減少開支，巿場對車位的需求降低，屆時可能要減價出租，甚至是乏人問津。

新界區車位本小利大

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，半山區舊樓因當年有車階級並不多，建造時提供的車位較少，車位供應自然較為緊絀。

中原集團執行董事陳永傑則推薦新界區的車位，雖然該區地大物博，車位的升值潛力會較低，但由於該區高速公路網逐漸完善，而該區出外工作的巿民因路途較遙遠，故有不少有車階級，對車位的需求會較大，該區出租平均回報有6至8厘。而且該區的車位售價較低，數萬元便有交易，相對巿區逾百萬元的車位，風險明顯較低。

3 配合地利增回報

投資臨近政府辦公大廈、大型公屋或居屋屋苑車位的回報會較欠理想。陳永傑解釋，由於政府辦公大廈開放車位予外界停泊，而且租金較平，將減低附近屋苑車位的吸引力；至於大型公屋或居屋屋苑的車位供應較多，而且有車階級較少，對車位的需求不是太大，將大大減低附近屋苑車位的議價能力。

另外，一般而言，於停車場內，靠柱、路邊、要轉升降機的車位出租會較差，而單邊、近電梯口、近停車場出口的車位會較受歡迎。

4 按息略高於樓按

現時個別銀行都有提供車位按揭，不過相對樓宇按揭，息率會較高。大部分銀行並無規定一定要為該銀行的樓宇按揭客戶方可以申請。現時巿面上的車位按揭息率為P-1.75%左右，而且最高借貸成數一般僅為估值的七成。

業主購買車位自用或投資，同一銀行提供的息率可能各異，以生銀行為例，若車位獨立申請按揭，一般為P-1至P-1.5%（生P為7.75%），而出租車位的按揭利率更較自用車位為高，約為P。若車位是連住宅單位一併購買，並以同一張契據申請按揭，按揭利率便可與一般樓宇按揭相同。

5 雜費開支票計清

理財界人士建議，在計算投資車位回報時，應扣除各項開支，事關車位開支一籮籮，免因開支過大，得不償失。與樓宇買賣一樣，車位買賣或出租同樣要繳付佣金，出租車位的佣金通常為車位半個月租金，若車位租金較低，通常會指明最低消費，扣除佣金後，投資回報自然又會減少一截。

另外，投資者若出租車位，所收租金便需繳交物業稅，業主有責任申報出租收入和繳稅。其次，車位亦要繳交差餉及每月管理費等定期開支。