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7月 17日 星期六 05:10 更新
【明報專訊】近日二手樓價升勢凌厲，一線龍頭屋苑太古城(新聞 - 網站 - 圖片)，一個向內園的複式戶，竟錄得呎價高逾1.3萬元成交，破了97年同類單位高峰價水平，而就算是樓價落後大市的屯門市中心時代廣場和屯門市廣場，也相繼錄得97年後首見逾4000元呎價成交個案。同時，青衣盈翠半島(新聞 - 網站 - 圖片)2房細單位，也出現呎價逾7400元成交，創出該屋苑歷史新高，呎價直逼市區物業。
由城大和中原合作的二手樓價指數，最新報80.90點，較上周的80.15點升0.93%，升破今年5月2日錄得的80.68點，創1997年12月28日錄得85.85點後逾12年半新高（圖）。
中原樓價指數創97後新高
業界指出，9招12式雖令發展商未敢再「炮製」超高價成交開盤，轉為以貼近市價開售，反而更令買家追捧，同時刺激一手和二手樓市成交；加上低息持續，租金持續上升，租客紛轉租為買，投資者則將資金轉投物業以抗零存息，樓價挑戰97年高峰似是指日可待。
本港樓市就如近日氣溫一樣熾熱，不但一線屋苑呎價屢創新高，逼近97高峰水平，就連新界個別二線屋苑亦創出97後新高呎價。環球金融服務機構ING發表調查指出，有67％受訪的香港投資者相信本港正出現房地產泡沫，但由於利息持續低企，有46％則認為，今年第3季樓價仍會上升。
全期供樓利息支出 低97年九成
雖然現時入息中位數較97年的增長不多，但低息卻令家庭的供款能力大大提高，並足以托高樓價。以樓價400萬元計算，97年與目前供樓利息支出截然不同，同樣以七成按揭計算，97年按息約9厘，目前若採用拆息按揭，按息僅約1厘，分20年攤還，除每月供款遠低於97年約五成外，97年累積供款利息高達325萬元，但現時在低息環境下，累積利息僅約29萬元，低97年逾九成，而每月供款的本金卻較97年高約1.5倍。
浸大財務及決策學系副教授麥萃才表示，雖然目前人工加幅遠遠不及97年以前，但家庭入息卻比97年優勝。他又稱，雖然目前人口結構與97年未有太大分別，新畢業生入職薪酬亦較低，但供滿物業家庭大幅增加，加上長線投資者將存款轉投樓市，均有利樓價上升。「唔覺得家有好大樓市泡沫，重返97價只係豪宅及個別港島樓，但覺得樓價年底前仍會上升。」
憧憬賣地成績 刺激樓市升溫
本月底山頂聶歌信山道地皮拍賣，加上下月拍賣兩幅分別位於亞皆老街及紅磡灣地皮，匯豐證券預計地皮拍賣成績將對樓價起催化作用。利嘉閣(新聞 - 網站 - 圖片)董事總經理廖偉強表示，目前市場資金太多，居屋亦錄大幅超額申請，對細價樓有一定支持作用，預計年底前部分指標屋苑，如太古城平均呎價將重返97年高峰價，全港整體屋苑呎價亦勢將挑戰97年高位。
個別屋苑呎價其實已逼近97年高峰，有心入市人士宜留意。美聯首席分析師劉嘉輝表示，以全港50大屋苑的註冊個案計算，其中7個屋苑上月平均呎價已較97年高位差幅僅為一成以內，最接近為北角城市花園，上月平均呎價約7800元，較97年高位平均呎價近8000元僅低2.2％；太古城及華蘭花園則分別低4.9％及6.9％。至於北角百福花園、置富花園(新聞 - 網站 - 圖片)、香港仔中心及美孚新村(新聞 - 網站 - 圖片)的差幅均不足一成。
明報記者 陳天賜
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