http://hk.news.yahoo.com/article/100304/3/guw9.html
(星島)2010年3月5日 星期五 06:30
(綜合報道)
差餉 物業估價署發表最新數據顯示，到去年底，實用面積超過一千方呎的豪宅空置率升上雙位數字，中小型住宅空置率則大跌。這會否把豪宅炒風轉移到中小型住宅，影響普羅市民，令人關注。
根據差餉署的數據，去年底整體住宅空置率降到百分之四點三，是十三年低位，恢復到香港回歸前的緊張情況，實用面積約一千方呎以下的中小型住宅，空置率更低至百分之三點八。
中小型住宅由二○○七年開始，落成量按年遞減至去年的四千七百多個。○七年落成量比入住量少一萬個單位，大量消化「八萬五」政策下多出來的供應；到○八年，落成量恢復比入住量稍多一點，但去年落成量又比入住量少五千個單位，令空置率急跌。
豪宅租金跌 投資風險增
豪宅的情況則背道而馳。由二○○七年起，每年落成量都超過入住量，空置率按年遞升，到去年底達到「十室一空」。豪宅空置率向來比較高，原因之一是富有人家外遊機會高，有的更是在世界不同地方每年住幾個月，差餉署職員抽樣「數燈光」時，可能會列為沒有人住；此外，近年又多了未落戶香港的富豪購入物業申請投資移民。因此，對豪宅的實際需求，會比入住需求為大。
有市場人士形容，空置率高反映買家心態轉變，不租不售，只作儲存。換句話說，除了投資移民，還有投資客乾等升值。不過，空置率增加，租金又跌了百分之八點六，隱然潛伏供過於求的趨勢，豪宅價錢卻還在升，買入收租回報有限，變成完全寄望貴買貴賣，投資風險日增。
中小樓供求 逐漸近平衡
中小型樓宇空置率跌，則較準確反映用家需求，原因是租金也升了百分之三點七。去年豪宅供應數目符合差餉署預計，中小型新單位供應卻不及預計的四成，比預計少了七千多個。官員解釋是發展商的商業決定，原因包括有四千八百個單位延至今年初才批入伙紙。這種人為的延宕，會否加強「供應緊張」的氣氛，令中小型樓價毋須豪宅「帶動」也升個不亦樂乎，當局須密切關注。
考慮到新樓落成不會一下子賣光以及換樓等因素，官員向來以空置率約百分之二至三，為市場供求的大致平衡點。現時中小型單位供應仍然比這平衡點略多，今年新落成的單位預計也會回升至超過一萬個的水平，供求尚未至明顯失衡的局面。不過，只要市場預期供求接近飽和，炒風已經可能加劇。
如果炒家轉戰中小型住宅，豪宅價可能不需要政府推地都有所放緩，反而是中小型樓價，影響公眾層面直接，政府需密切關注供求狀況，做好隨機應變的部署。至於置業人士在分析後市時，亦要留意未來供應將會回升，冷靜作出評估。
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