壞消息衝擊 樓市小陽春

壞消息衝擊 樓市小陽春
2009-02-21
http://news.sina.com.hk/cgi-bin/nw/show.cgi/19/1/1/1043394/1.html
【明報專訊】政府剛公布的最新失業率升至4.6％，較上月公布的4.1％急升0.5個百分點，是7年以來最大升幅，令到農曆新年前樓市出現的樓市小陽春蒙上陰霾。事實上，失業率急升下，現時市民着緊飯碗多於蝸居，過去半個月50個大二手屋苑交投僅錄561宗，較上月同期的718宗下跌22％，二手呎價亦只有橫向發展。業內人士預期，本地生產總值料將錄得負增長，加上失業率持續上升，一手減價潮將正式爆發，二手業主減價潮亦勢將出現。

經濟前景不明朗，剛公布的失業率急升至4.6％，反映各業均流失大量的工作職位。此外，去年第4季本地生產總值雖然尚未公布，但去年第3季本地生產總值則為按年升1.7％，遠較去年第2季的4.2％年增長率為低，市場預計去年第4季本地生產總值有機會出現負增長。


失業率急升 經濟料負增長

根據過去10年的樓市發展，每當失業率上升及經濟出現負增長時，樓價必定有下調壓力。過去10年，按季度計算，經濟出現最大負增長的時期為98年第3季，本地生產總值出現8.1％的負增長，當時反映樓價走勢的中原城市指數僅達50.24點，即距離97年樓價高峰期的100點下跌約一半，失業率更高達5.2％。

至於失業率最高首推03年第2季SARS時期，當時失業率高達8.5％，本地生產總值年增長率則為-0.9％，而反映樓價的中原城市指數則僅為31.37點，樓價可謂跌至谷底中的谷底。


買家入市開始「畏首畏尾」

在大批負面消息下，由於拆息仍低，令現時供樓負擔比例低企，算得上是稍為對樓市有利的因素之一。根據中原研究部資料顯示，今年1月全港家庭收入佔供樓負擔比率為28.2％，雖然較去年11月及12月的27.2％及27.8％稍高，但仍屬偏低水平。不過，若經濟負增長及失業率持續高企，即使供樓負擔比率低至如SARS時期僅至16.6％，樓價仍會面對壓力。

樓市回軟完全反映在成交量上，以往新春後每每出現樓市小陽春，今回樓市卻在農曆新年前反彈，之後卻回軟。利嘉閣研究部指出，本月上半月全港50個指標屋苑僅錄561宗二手成交，較上月同期的718宗下跌22％，樓價亦只能橫向發展。

利嘉閣董事總經理廖偉強表示，農曆新年後雖為傳統樓市旺季，二手成交量例必大升，但今年卻例外，觀望氣氛濃厚，買家入市畏首畏尾，加上隨着部分一手盤減價重售，似乎樓市小陽春已經落空。


業界料今年樓價續挫15％

他又預期，一手盤減價重售，二手業主叫價亦開始回軟，二手減價潮亦勢必出現，在二手業主願意大幅減價後，才會刺激起二手交投量。

按計劃經濟師何柏基指出，失業率與樓價關係密切，失業率上升，樓價必會下調，而經濟狀况左右樓價走勢。他估計，今年失業率仍將上升，對樓市造成壓力，預料今年年底前樓價仍會下調10％至15％。不過，他強調現時按揭息率及普遍業主負債水平偏低，供樓開支遠低於97年及03年，即使業主失業亦不會即時發生現金流短缺，故防守力相對較強。

撰文﹕陳天賜