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2009-12-31 13:00
炒家文雖睇市頗準，對相「樓」亦眼光獨到，但因家室之累，向來投資保守，其格言是寧買當頭起。故海嘯低潮並無入市，但市況一度鞏固，他近期亦興入市之念，不過他有感大型屋苑價錢已升了不少。潛在升幅有限。故他轉向落後大市的舊區唐樓。
他認為，這類舊區單幢樓業主多是老人家或學識水平較低的人，市場觸覺沒有那麼靈敏，加上這類樓以用家為主，可參考的成交個案少，連銀行估價對此也沒有充份的掌握，不是一般人識睇這類貨。所以分分鐘有便宜貨撿，便即往油麻地旺角睇樓掘金。
兩天後炒家文告訴筆者不用在這類舊樓打主意，因為這些老區有莊家去平衡市價，一有不識價的業主以低於市價放盤，即有莊家承接，外人難以沾手。除非你是想買幢市價樓隨大市升值就無所謂，如想買一個低於市價的單位來炒，算盤便打不響了。莊家是誰？經紀是也！
他解釋，過去兩日他不停在油旺區睇樓，由於樓市向上，連合市價的盤也屈指可數，偶遇市價盤(基本上從未遇過低於市價的)，打算傾一個靚價時，循例了解一下賣方何時買，甚麼價位買，作為還價參考，經紀例牌對他強調不要理會，認為樓價會上，現叫價又合理便好了。一再詢問，中介才說是炒家貨，上月才買的，入貨價較市價低三成。老友一連在多間行見個多個合意的賣盤都有此情況。雖然他對代理強調他可付兩倍佣找低於市價三成的炒家盤，經紀都說沒有這類貨。
老友大惑不解，與一舊區老經紀茶聚才茅塞頓開。那長者說，便宜盤走不出經紀行老闆的五指山，舊區經紀行一般得兩個人做，做多少張租賣單才夠交租呢？再講，每間舖的生意都是有個極限的，加上這類區的物業的銀碼都編細。若然這些經紀行不靠自己炒樓，又如何生存，若沒有這厚利，他們又如何有興趣幹下去呢？他又認同朋友的見解，舊區業主多愚昧，對市場不熟悉，常有低於市價很多的放盤，本應是有便宜撿的。但經紀行近水樓台先得月，自然吃了頭啖湯啦。
他說：那些街坊經紀與街坊朝見口晚見面，對地產認識不足的街坊想買或賣樓自問他們意見，他們當見人想賣便大力唱淡個市，想買便勁唱旺個市，尤其是前者，一鋤到靚價便極速為客戶找到個實客承接，業主多謝經紀如此快找到客也來不及，怎會想到買家原來是經紀自己呢！很少業主細心地留意到不出一個月，他沽出的單位以他的售出價加幾十萬再在市場放賣。而且經紀行此時更落足本，既在當眼舖面貼上該盤廣告，又谷報紙廣告，每見有客入來，便大落咀頭。起勁非常。
他勸炒家文不要痴心妄想在舊區撿便宜貨來炒之餘，亦指出在舊區不僅入靚貨難，出貨也不易，因這些有了立場的中介，每有客入來當優先力谷私伙單位，你的盤只變成示範單位，襯托出經紀自己放盤的單位是如何價廉物美，因他們入貨通常是市價七折，賺錢出貨價也較市價低，閣下以市價放盤便要等一下了。你想放「租」也不易，由於租的佣是半個月租金，誘因細，有客也先看看會否合自己持有的單位用，才考慮介紹給街外客。即是好的賣盤或買家或租客都會優先讓這類莊家享用，外人只好食其口水尾。若要做莊家，自己開間經紀行吧！
您是誰！特約主筆
莫育文
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