何柏基﹕樓價急彈因熱錢流入

何柏基﹕樓價急彈因熱錢流入 文章日期：2009年12月31日

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20091231/pba01/1.txt
經濟學者喜用計量模型（econometric model）作預測，而準確與否，則視乎模型構建是否合理，以及採用的變量是否合適。金融海嘯以後，不少經濟分析都認定香港樓價會受壓，但過去一年卻來個大反彈，究竟原因何在？

修讀經濟出身的「按計劃」經濟師何柏基，在金融海嘯後也曾以經濟計量模型預測香港的樓價，但結果與他的預測有所出入，他解釋是模型中未有，且也難預知會有大量熱錢流入香港，令到香港樓價迅即反彈回金融海嘯前水平。

所謂經濟計量模型，是利用經濟因素透過數據分析去預測未來變化，而何構建的計量模型，乃是以經濟因素計算樓價合理值，主要涉及3大因素，包括失業率、按息及物價走勢（即通脹率）。

「你可能會問點解唔用GDP（本地經濟增長）作參考，因GDP每季才會公布一次，故此我用與GDP有密切關係的失業率高低，作為分析樓價走勢的其中一個因素。」

他坦言：「如果單憑3大因素，去年海嘯爆發後，失業率同按息都大幅上升，物價亦見回落，當時我估今年樓價要跌一成，但因模型未計入熱錢流入，令到樓價今年大幅回升……呢個因素係我始料不及。」

「隨覑經濟復蘇，明年通脹機會好大，迪拜出事後，即使有資金流出，但全球資金仍以流入背靠內地的香港為主，明年樓市依然睇好。」

他表示，現時所有因素均對樓市有正面影響，但現時樓價卻高於模型推算得出的合理價，即出現了「溢價」。

撰文﹕陸振球 （明報地產版主管）