港鐵可26元低吸

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20100226/Columnist/ek3_ek3a1.htm
2010年2月26日
【明報專訊】希臘或再被調低主權債務評級，拖累港股先升後跌，收報20399點跌68點，成交金額614億元。執筆時歐洲股市未見受壓，市場似乎開始將希臘危機當作個別事件，又或是事情會得到圓滿解決，但筆者對此有相當保留，在希臘成功集資前不宜太進取。資金一面倒湧向本地地產股，不妨候低吸納落後的地鐵(0066)。

面對樓價過高的政治壓力，政府打算增加供應令樓價升幅放緩，但論供應，勾地表始終由發展商主導，即使2年內可以拍賣、招標等方式強制性推出市場，亦是2年後的事。短期來說，政府可採取的主動供應還是依靠港鐵和市建局。

論土地儲備，港鐵可算是香港的大地主，可建樓面面積超過3000萬平方呎，當中將軍澳比重達三分之二，餘下則分佈在馬鐵沿線、九龍南線等。計及西鐵(港鐵並非擁有者、但仍能從中獲利)、業權尚未清晰的新建鐵路沿線物業等，土儲規模更加驚人。

地產項目令收入有保證

09年推售的將軍澳「領都」，預料本年度可入帳，而即將推售的大圍「名城」，最遲2011年亦可入帳，今明兩年港鐵的盈利將相當有保證。另外，參考德銀報告，近年港鐵攤佔的項目盈利比重不斷上升，由02年約70%，到近年將軍澳「首都」便升至84%，再加上可能加快招標推售物業，物業發展權的估值隨時有上升空間。

至於鐵路業務，根據可加可減機制，由於09年12月通脹已達到1.3%，只要09年第4季的交通運輸業名義工資通脹升幅超過0.3%，便會啟動機制。鑑於09年首3季交通運輸業名義工資通脹，較08年第4季升幅達1.3%，相信調高票價的可能性極高，對港鐵的投資氣氛將有極大幫助。

現時券商估計港鐵資產淨介乎33元至35元，當中約45%至50%屬鐵路資產，20%至30%屬投資物業及物業發展權，餘下則是廣告、港鐵站商舖等鐵路相關收入。以此計算，約17元屬於相當穩定的鐵路資產，倘調高票價拉高此分部估值，對股價的刺激作用隨時達5%以上。投資物業連同港鐵站內商舖價值合共約每股10元，雖然不同券商的折現率不同，此分部亦受到經濟周期影響，但短線來說變數亦有限。以折讓15%計算，兩者合共價值約23元。

至於對股價最重要的物業發展權，資產淨值估計為每股約4元至6元，以中間數5元連同上述的23元，便約為28元，亦即港鐵近半年的股價上限。雖然近期市場鍾情於地產股，但不宜先行假設能向上突破，候低於26元附近吸納，退可以炒波幅，進可以隨近期地產股強勢而破頂，可說是穩中求勝的策略。

撰文︰張兆聰