查懋成：中港樓價脫節

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20101101/Columnist/my_mya1.htm
2010年11月1日
【明報專訊】中國人傳統喜歡「買磚頭」保值，在低息環境下，香港樓價節節上升，即使政府連番出招，亦未見有回調象。而內地經濟騰飛，一線城市的樓價近年更以倍數上升。本身在中港都有地產業務的香港興業(0480)董事總經理查懋成坦白地說：「中港樓價已經與普羅大眾脫節，市民難以負擔。」

不明白為何不能定期賣地

「現時香港的息口極低、Long Closing(長成交期)，首期金額又不高，樓價怎會不升？」查懋成認為所有客觀環境，對炒家十分有利，導致現時樓市由炒家主導。他並指出，中國大城市北京、上海樓市面對類似情，投資途徑少令房價急升。但他強調，導致香港樓價與現實脫節還有另一主因，就是香港政府土地供應不足。

高樓價元兇：土地供應不足

自從2002年推出「孫九招」之後，政府改用「勾地表」制度，代替政府原先行之已久的定期賣地。查懋成認為，此一變革成了推高樓價的「元兇」。「好坦白說，難以明白定期賣地點解會遇到如此大阻力，從前一直是這樣，不見得社會暴動。」

結果是土地供應太少，連大地產商也要搶細地，就像早前新地(0016)投得的粉嶺地皮，規模極小，以往只屬中小型地產商之爭，但如今大地產商亦加入競爭行列，可見地產商如何「渴地」。

單位數目仍處歷史低位

特首曾蔭權在施政報告提出，會實行彈性賣地，若發現供應太少，政府便會主動拿地皮出來拍賣。但查懋成仍然覺得，特首提出每年提供2萬個私人住宅並不足夠。「單憑直覺，2萬個私人住宅單位，屬歷史上較低位的數目，可否解決問題呢？」

本報翻查資料，香港近5年的落成私宅單位均低於2萬個，但相比1999年至2004年之間，2萬個單位確屬於較低的水平(圖1)。

查說，因為建樓需時，未來幾年本港的私人單位供應少，樓價仍會維持在高位。但他提醒，如幾年後供應增多，情將會有變。「現在都是炒樓的多，不是太健康，樓市一轉，突然間可以有很多供應出來。」

瑞安房地產(0272)主席羅康瑞早前曾批評，大財團壟斷了本港的地產業。查懋成亦同意中小型地產商生存空間愈來愈窄。「過去幾年，政府推出的地皮愈來愈大塊，以港鐵上蓋為例，每幅拍賣價動不動幾十億元，中小型地產商根本無能力承接。吃下了隨時做一鋪，就什麼也不用做。」

認同大財團壟斷地產業

不過，他不忘讚政府近日終於聽到他們的聲音，主動推出較小型的地皮拍賣。本港部分地產商如恒隆地產(0101)及瑞安，已逐漸將業務重心遷到內地。查懋成也笑說：「好在政府改了少少，若再不改，我們也差點要逼上梁山。」

對於政府推出措施打擊「發水」比例，查懋成十分支持。他說，以前有些地產商藉政府規則「發水」，令到實用率降低，每呎樓價變得不真實，對其他地產商不公平。查說港府以往做得太鬆，外國根本不存在「發水」的問題。「好像我們在泰國的樓盤，泰國政府規定以實用面積計價，亦會派人入屋量度，核實單位的呎數，好像泰國當局的規定未嘗不是一件好事。」

撰文：林紹桐、高志堅