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11月 6日 星期六 05:05 更新
【明報專訊】萬眾期待的聯儲局泵水計劃終於揭盅，美國進行第二輪量化寬鬆（QE2）政策，明年第2季末前將購入6000億美元，即相等於約4.7萬億港元的美元國債，令美元弱勢持續，與美元掛鹇的港元繼續隨美元下挫而貶值，香港股市和樓市也作出正面反應。
此外，即使近期有銀行調高拆息按揭利率，但整體按息仍持續低企，借港元買樓投資依然是大勢所趨。加上反映綜合消費物價指數的CPI及M2貨幣供應量持續向上，料租金將繼續上升。業界預料，在按息低、美元低的「雙低」下，加上CPI及M2供應上升的「雙高」下，未來1年樓價料有力再上升一成半至兩成。
樓價與按息美元背馳
港元與美元掛鹇，港元資產升跌與美元的關係息息相關。事實上，1997年至2002年美元與其他主要貨幣指數長期處於上升軌，2002年至今則處於長期下降軌道，只有於2008年金融海嘯時，美國要「班資回朝」，該指數才於2008年底至去年上半年才較長時間高於80的水平，今年大部分時間則於80 以下。
美元指數與香港樓價往往「背馳」（圖1），踏入今年後，即使政府多番出招遏抑樓市，包括大量推出土地，但供應量數年後才出現，對遏止樓價升勢似乎未有太大影響，相反政府基於未敢落重藥針對樓市，令樓價繼續出現97後新高，根據美聯研究部資料顯示，上月全港平均呎價達4998元，已重返98年初的水平。
除美元指數外，樓價同樣與香港按息背馳，自2008年海嘯後按息亦長期處於低水平，但樓價卻由海嘯低位後大幅反彈（圖2）。身兼人民大學講座教授的招商證券香港投資銀行業務董事總經理溫天納表示，聯儲局再大幅泵水，令美元繼續下挫，加上按息持續低企，暫時看不到樓價向下的機會。「即使部分銀行稍後調高拆息按揭利率，但樓價仍有上升的動力，估計未來1年樓價將上升約一成半至兩成。」不過，他亦寄語買家，若「博」未來樓價出現爆炸性升幅，現時入市的風險正在增加，宜小心為上。另一方面，反映通脹的CPI及M2卻雙雙高企，形成「雙高」，從過去歷史可見，每逢兩項數據向上，樓價亦跟隨上升；其中M2貨幣供應量已逾6萬億元，較08年金融海嘯前更高（圖3）。
通脹刺激樓價上升
通脹上升最明顯反映在租金上，近日多個大型藍籌屋苑租金已重返97年高峰，或97年後新高水平，以太古城(新聞 - 網站 - 圖片)面積675方呎的2房單位，月租2.1萬元租出，呎租高約31元；同一屋苑另外一個843方呎3房單位，月租更高達3萬元，呎租36元，同樣重返97年高峰水平。
浸大財務及決策學系副教授麥萃才指出，通脹升溫，最明顯是租金上升；租金上升有助帶動樓價，加上按息持續低企，供樓平過交租，支持樓價上升，令樓價難以下跌（圖4）。
甚至過去對後市較為保守的銀行界，亦紛紛對後市抱樂觀預測。上月底匯豐環球研究預測，未來12個月本港樓價可再升一成至一成半，並預計住宅供應直至 2012年才見改善，似乎樓市將進入大牛市的格局已日趨明顯。以現時中原城市領先指數約86點水平，只要樓價再升一成半，指數將升穿100點，換言之樓價有望上破97年高位之期或者不遠。
美聯首席分析師劉嘉輝也表示，QE2對樓市當然有正面作用，預計至明年底樓價有機會上升約1成半。不過，他稱由於政府日漸關注樓市泡沫問題，未來或有機會再推出新行政措施遏抑樓市，此或成為影響後市的重要因素。
明報記者 陳天賜
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